• 長效機制+制度改革:房地產調控由標入本
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2017-12-17  /  瀏覽:16115 次  /  
“加快住房制度改革和長效機制建設”已被明確為明年要著力抓好的重點工作。同時“防范化解重大風險要使宏觀杠桿率得到有效控制,金融服務實體經濟能力增強,防范風險工作取得積極成效”。這意味著,樓市調控已進入“深水區”,短期調控政策要為長期改革創造窗口期,盡快實現從短期調控向長效機制轉變,讓調控與改革措施共同發力。同時,加快制定服務于新市民的、以租為主和租購并舉的住房新制度,以銳意改革來穩定預期。將長效機制建設和住房制度改革并列,彰顯房地產調控亟待“由標入本”。
近一年來,樓市長效機制的建設,在操作上更多還在探索和實驗,比如租購并舉制度建設、租售同權探索、集體土地入市試點、房產稅明確征收原則等。2017年,對房地產管理實際起作用的,還是被視為短期行政干預的措施。而且,以“五限”(限購、限貸、限售、限價、限商)為代表的需求端調控,不管在力度上、范圍上、頻率上,均超過了以往任何一次調控,并且也確實收到了實效。一二線城市房價同比漲幅已連續10個月回落,三四線樓市庫存降至2012年以來的新低。
大家都看到了,不管是“預警函”式的調控機制,還是培育租賃市場、集體土地入市,都帶有長效機制、供給側改革(針對新市民需求)色彩,甚至觸及了土地財政。房地產管理正朝著短期調控為長期改革創造“窗口期”,調控與改革共同發力的局面推進。這也證明,只要中央和地方齊心協力,采取切實有效的措施,制度改革啃“骨頭”,房地產終究是能回到穩定發展的軌道上的。
不過,也不能不看到,2016年10月以來的調控,盡管力度、頻率空前,但購房者預期并未改變,南京“萬人搶房潮”,按揭貸款受限后,居民敢借期限短、成本高的消費貸款加杠桿購房,凸顯出房價上漲的預期還很頑固。中央政府在樓市“去杠桿”、去**屬性、培育租賃等改革意志堅定,但開發商的預期和行為邏輯還未見有顯著改變。一方面,2016年至2017年各大房企銷售回款顯著改善、糧草充足,降價動力不足。今年以來,熱點城市商品房批準預售規模普遍下滑30%至50%,“捂盤惜售”情緒濃重。另一方面,由于高價新盤限價,很多開發商將商品房項目打包給租賃企業或者銀行,甚至轉讓數十年租賃權。此舉不僅可套鼓勵住房租賃的政策紅利,還能變相達到“捂盤”的目的。此外,“做大才不會被吃掉”已成房企新的生存邏輯,所以各大房企還在繼續“跑馬圈地”。
作為樓市調控的重要主體,商業銀行的行為模式也未改觀。今年以來,采取嚴格的規模和占比(不超過新增貸款30%)控制后,1月至10月的中長期貸款(主要是房貸)規模(4.57萬億)比去年同期(4.69萬億)有所下降,但居民總貸款卻增加了1.03萬億,短期消費貸款暴增是主因。截至10月,今年居民短期貸款新增1.6萬億,接近去年同期的3.5倍,占居民總貸款的26%,占比增加10個百分點。貸款規則明確指出,消費貸款是短期的,要采取“受托支付”投放(貸款由銀行直接支付給消費產品賣家),但商業銀行睜眼閉眼,還違規創新出周期長的消費貸款。
承擔調控主體責任的地方政府,其依賴樓市、土地財政的邏輯也未有明顯改觀。首先,近期一些城市出現“一二手房價格倒掛”的情形,說明各地調控仍在需求端“打轉轉”,甚至在做數字文章,而不是通過加大土地和普通住房供應,增加租賃供應,盤活存量,增加公共服務等“供給側”改革,滿足新市民住房需求,獲得房地產與新型城鎮化同步推進帶來的長期紅利。其次,由于投入產出不匹配,加上土地財政受到沖擊,地方沒有明顯的內在激勵以培育租賃市場,很多地方只是將租賃項目作為政治任務,由國企(而不是社會資金)承接樣板工程顯然不具有持續性。
多種信號表明,2017年的調控達到了一定目標,但是成果并不牢固,房價上漲預期和沖動還在。上周的政治局會議明確提出“防范化解重大風險,要使宏觀杠桿率得到有效控制”。目前,不管是宏觀杠桿率,還是居民杠桿率,都已到觸頂的程度。而調控進入深水期,也意味著長效機制進入攻堅期。穩定預期,建立長效機制,重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此,才能將各項長效機制制度化,彰顯決策層在樓市管理上“治本”的決心,給市場傳達的信息是:此輪調控絕非過去十幾年調控的又一個輪回,而是調控與改革共同發力,并逐步讓位于改革的開始。
從既往的改革經驗看,局面越是膠著,越需要穩定預期,市場越瘋狂,越要深化改革。始于上世紀90年代的“房改”,一方面意在完成“企業辦社會”(福利住房)的國企未竟改革,另一方面是分稅制實施后,為調動地方積極性,給地方尋找融資新渠道。眼下,福利住房已退出,城市攤大餅式擴張結束,房地產為大型基礎設施融資的功能開始淡化。而樹立包容發展理念、構建內需社會、夯實消費基礎作用等,必須滿足全體國民對美好生活的訴求。因此,作為最基本需求,公共產品屬性強的住房,理應開啟新一輪制度改革。新住房制度設計的基礎是住房回歸居住和公共產品屬性,要解決新市民(2.45億外來人口、2500萬大學畢業生)的住房需求,而不再只是戶籍人口、高收入階層的需求;住房供應要以租為主、“租購并舉”,而不是銷售一支獨大、租賃弱小的“二元分異”體系;土地和住房供應多主體、多渠道,住房制度追求“住有所居”,與新型城鎮化齊頭并進,而不是基于經濟和**的房地產化。
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