• 馬光遠:房產稅究竟能不能降房價?
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2017-11-06  /  瀏覽:16248 次  /  
    究竟為什么要征收房產稅,先從中國房產稅出臺的前世今生說起。眾所周知,中國的房產稅,最早源于2003年的物業稅。2003年進行“物業稅”改革的時候,并非為了抑制房價,而是規范不動產領域的各種繁雜的稅費。眾所周知,中國房地產領域稅費多達60多種,包括房地產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅,繁雜程度在全球獨一無二,而夾雜在其中的各種收費更是舉不勝舉,飽受公眾的詬病。
    基于此,為了完善國內房地產開發和交易環節稅費,2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。”當時推動物業稅改革時,是通過物業稅整合其他稅費,而并非一個簡單的加稅方案。后來,物業稅的討論逐漸變成了房產稅,而到了十八屆三中時,則變成了房地產稅,“加快房地產稅立法并適時推進改革”。
馬光遠:房產稅究竟能不能降房價?
    民眾對房產稅之所以熱衷,根本原因在于把降房價的希望寄托在房產稅上。特別是,每一次房價暴漲的周期,總能聽到民間對房產稅加快立法的期待和呼吁,專家們也不時的站出來預測房產稅什么時候落地。對于房產稅能否降房價,過去我一直給大家潑冷水。從過去房地產的價格規律看,影響房價最大的因素是房地產政策,包括貨幣政策和土地政策,而不是稅費。為了抑制價格,房地產領域的稅費已經到了登峰造極的程度,一旦房地產政策變化,價格該暴漲,還得暴漲。區區1%、2%的房產稅不能抑制房價,這是基本常識。特別是,這點微不足道的房產稅,對于高凈值人士和炒房者,以及相對于房價上漲的收益,根本就是九牛一毛。
    而且,如果考慮征收對象,無論是按照面積征收,還是按照套數征收,對房產稅真正有感受的只有一類人,那就是中產階層。因為低收入者有可能免稅,這在征收房產稅的國家基本是一個通例,而那些真正富有的階層而言,房產稅的支出對他們而言并不構成真正的負擔。最后,房產稅的真正承擔者將是擁有一套以上住房,生活相對優越的中產階層。對于中產階層而言,即使1%的稅率,每年的支出也在萬元以上,絕非一個可以忽略不計的數字。房產稅殺房價無力,但對付中產階層,卻可以成為剪羊毛的利器。
馬光遠:房產稅究竟能不能降房價?
    在房產稅問題上,我一直在普及一個基本的常識。就是大家一定要知道,世界上各個國家,究竟為什么要征收房產稅。以及房產稅對房價究竟能起到多大的作用。因此,明確中國房產稅的征收目的非常重要:是為了抑制房價,是為了抑制投機,還是通過向中產階層征稅,給地方政府增加穩定的收入來源?要完善稅收體制,就要在征收房產稅的同時,大幅度的取消其他的稅費。而要抑制高房價,就不應該針對居民個人,而應該對那些擁有三套以上住宅的,還有別墅等豪宅的征稅,或者對炒房者直接征收暴利稅。
    如果不明確房產稅開征的目的,而且在對目前已經存在的與房地產有關的稅費不進行清理的情況下,就貿然開征,則意味著,房地產領域的稅收將更為繁重。從國際比較的角度看,我國房產稅稅費不僅不算低,而且很高,與房地產開發和交易有關的稅費高達60多種,占房價的比例保守估計在40%以上,在這種情況下,房地產領域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上,調整結構,而不是只強調征收房產稅,但對于其他稅費卻不進行調整和清理。
    從國際上來看,關于房產稅如何征收、征稅對象、稅基、稅率等等,各國的做法雖有差異,但共同點遠遠多于差異。比如,以英國為例,房產稅是唯一的地方議會可以決定的稅收,占英國地方稅收收入的比例高達90%以上,占地方財政收入的比例也在60%左右,可謂地方財政收入的第一來源。在這個意義上,很多國家地方的財政都是“土地財政”。但在英國,從未聽說民眾對房產稅的抱怨,而且都是主動申報,這些稅收,最后用于社區教育、醫療等各方面的建設。而且,英國地方政府并不是無限制的征收房產稅,而是每年確定一個征收支出的總預算,減去中央財政的轉移支付和其他收入,只有差額部分才征收房產稅,同時,還對低收入階層完全免稅。這樣的一個稅收體系決定了房產稅雖然是地方財政的主要收入來源,但民眾對其具有高度的認同感。
馬光遠:房產稅究竟能不能降房價?
    從世界上有房產稅的國家的立法目的看,征收房產稅主要目的是為了地產財政收入,而不是為了抑制房價。眾所周知,美國有房產稅,但美國房價經常經歷快速上漲的周期。站在一個制度框架體系的角度而言,房產稅在整個房地產制度體系中是可以起到穩定房價的作用的,但這不是房產稅立法的主要目的。房產稅的第一目的就是為政府增加收入,沒有比這個目的更重要的目的了。所以,當你對高房價萬般絕望,把最后的希望寄托在房產稅上的時候,你最終一定會明白,這是這么天真幼稚的想法。我在談及房地產的時候,基本不談房產稅,主要原因不外乎,一是房產稅降不了房價,二是房產稅立法近期不可能出臺,三是讓大家理性思考,不要幻想。
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