• 新華社:房地產未來將走向何方 房價真的降了?
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2017-07-21  /  瀏覽:16086 次  /  

 萬科董事會主席、首席執行官郁亮接受新華社記者獨家專訪,對房地產市場的焦點問題坦陳看法

    18日,國家統計局公布今年6月份房價數據。全國房價總體平穩,一二線城市房價同比漲幅連續回落,一線城市房價環比下降,折射了本輪樓市調控政策的威力。
    據不完全統計,自去年“9·30”調控至今9個多月時間,全國已經有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策。時至年中,今年春天起不斷“加碼”的樓市調控仍在繼續。
    新一輪調控給房地產市場帶來了哪些變化?穩定樓市的長效機制如何落地?“新華視點”記者近日多地調研,探尋房地產市場的動態與走向。
    房價之問:價格真的降了嗎
    今年以來,以北京“3·17”政策為起點,從北上廣深等一線城市,到南京、杭州、廈門等熱點二線城市,再到環京、環滬周邊區域,新一輪范圍更廣、力度更嚴的調控席卷全國。
    從國家統計局數據看,上半年房地產價格調控成效進一步顯現,樓市分化態勢依然明顯。
    一線城市房價穩中回落。截至今年6月,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。6月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。其中,北京二手住宅價格環比下降1.1%,深圳新建商品住宅價格同比漲幅收窄至2.7%。
    截至6月,二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落,二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落,過熱局面得到一定遏制。6月份,盡管杭州等個別熱點城市價格環比略有上漲,但總體看投機需求得到遏制。
    同時,非自有資金不能拿地、現房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象,房地產企業拿地沖動相較以往減弱。記者調查發現,盡管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場,但房地產開發投資增速呈現緩中趨穩走勢。
    但記者日前采訪部分三四線城市,發現一些地方的房價有回溫態勢。國家統計局數據也反映出部分三四線城市的地價和房價出現上漲。
    中山大學嶺南學院房地產研究中心主任廖俊平指出,近年來,越來越多大城市的人口回流到原流出地,相當一部分回流到了三四線城市。據統計,部分三四線城市的回流農民工購房占比超過當地商品住房交易量的50%,有的縣城甚至超過70%,自然推動了房價上漲。
    房價變動時刻牽動著購房者的神經。剛過去的6月,由于無力承擔40萬元一個的車位與六成的首付款,擁有剛性需求的白領小馮,與看中的一套位于杭州市西湖區之江板塊的新房擦肩而過。
    浙江省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長壽歡林說,個別房地產開發商采取高價綁定車位、將新房通過二手市場轉讓等手段提價,被政策“壓下去”的差價落到了像小馮這樣的購房者身上。
    清華大學房地產研究所所長劉洪玉說,調控樓市既要用短期見效快的方法去“堵”,也要用面向中長期的措施去“疏”,做到遠近兼顧、疏堵結合。
    調控之問:長效機制落地有多遠
    從限購、限貸、限價到限售、限商——上半年,一線城市和熱點二三線城市,密集出臺以“限”為核心的緊縮型需求側調控措施,力圖全面管控投機炒房。
    記者注意到,在進行以“堵”為特點的需求側管理同時,一些供給側調控的“后手棋”也開始落子布局。
    7月4日,上海位于浦東新區和嘉定區的兩幅出讓地塊首開“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房發展“十三五”規劃》提出,上海“十三五”期間計劃供應5500公頃住宅土地,可提供住房約170萬套,比“十二五”期間增加60%左右。
    實際上,在上海公布未來5年供應計劃之前,北京也開啟了供給側結構性改革的思路。未來五年計劃供應住宅用地6000公頃,其中國有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求,其中包括50萬套租賃住房。
    以北京、上海等一線城市為代表的樓市“供應之變”表明,樓市調控重點正從最初的“打補丁”“堵漏洞”,向如今的“增供應”“調結構”轉變,調控手段正由堵到疏、由抑投機轉向穩預期。
    樓市的火熱往往伴隨“地王”的不斷涌現,背后不僅有土地短缺、拍賣機制的原因,也與過度透支的金融有緊密關系。
    “各地要建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。”不久前,住建部和國土資源部聯手加強購地資金管控,掐斷貨幣到房地產之間不合理的“明渠暗道”。
    此外,5月底,住建部發布我國首個住房租賃和銷售法規的征求意見稿,“購租并舉”改革全面提速。大力發展住房租賃市場,預示著熱點城市住房供應將從“重售輕租”跛行式供應體系,轉向構建“租售并舉”的供應新體系。
    種種跡象顯示,從土地供應、金融到立法頂層設計,房地產結構性調整的調控思路逐漸浮出水面,基礎性制度和長效機制的“四梁八柱”正在搭建。
    劉洪玉說,需求側管理“先手棋”只能治標,只有盡快下出“后手棋”,著力改善土地和新建住房供給管理,提高市場供應彈性,才能穩住老百姓對樓市的預期。
    市場之問:如何將“房住不炒”落實到位
    從去年底中央經濟工作會議,到年初中央財經領導小組會議,再到剛剛閉幕的全國金融工作會議,穩定樓市、防范風險一直是高層關注的重點,也是當前經濟社會生活的頭等大事之一。
    在業內專家看來,地方政府這一輪房地產調控確實是在“動真格”,很多調控手段力度之大超乎預期,如對“商改住”項目等一些市場頑疾“動刀”。
    如何將“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位真正落實到位?
    中國指數研究院常務副院長黃瑜說,關鍵要加快形成穩定房地產市場發展的長效機制和住房制度。她表示,中國目前仍處在城鎮化快速發展階段,樓市向好的大方向沒變,仍是推動中國經濟發展的穩定器。   
    長效機制的建立是一個長期動態的過程。“與長效機制相關的各種相關政策,都要從局部利益中走出來,從穩定市場、防范風險的大局著眼。”劉洪玉說。  
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