• 租購同權真能利好租賃市場?優質學區仍難進
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2017-07-21  /  瀏覽:24202 次  /  

近日,廣州提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權,遂引發輿論熱議。據業內人士介紹,租購同權其實并非新政,在一線城市,滿足特定條件的承租人子女均可享受就近入學,但基于優先級別的不同,承租人子女上優質學校的可能性仍然不大。

    “租購同權”并非新政 準入門檻仍高
    17日,廣州市政府發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,針對承租人子女就近入學條件、公積金支持租賃住房力度、保障承租人穩定居住權等16個方面提出了具體要求。
    而被媒體和公眾廣泛關注的“購租同權”其實僅存在于就近入學的條款中。
    廣州明確,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。適應人群包括廣州戶籍適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的,由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀,具體細則由各區教育行政主管部門制定。
    “就近入學的準入門檻還是很高。”鏈家研究院院長楊現領撰文表示,所謂“符合條件的承租人子女”,要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。首先具有本市戶籍的大部分人都有自住住房,其次人才綠卡的數量非常有限,因此,邊際效應基本可以忽略。
楊現領還提到這一政策并非新政策,只是在現有條件和背景下的重申或強化,實質性的增量影響不大。
    權益可同享 但別忘了“先后”也有別
    既是同權,那么住房的租、購差異真不會影響子女入學?
    其實不然,其中的關鍵就在“優先”二字。張大偉認為,承租人子女可以就近入學,并非保證優質學區入學。在一線城市承租人子女都是可以入學的,只不過是限制條件和強度有所不同,且前提是學區有余量;不僅如此,基于優先級別的不同,承租人子女上優質學校的可能性并不大。
    以北京為例,在非熱點學區,外地戶籍人士子女通過租房具備了五證后是可以就近入學的,但在西城、海淀等熱點學區,一般只能保證“房戶合一”的第一順位入學。
    不僅如此,廣州要求承租人子女就近入學還需符合積分入學的條件。據相關媒體報道,這一舉措幾年前就在深圳、上海、天津、長沙等城市執行,非本地戶籍子女都可在當地上學,但同樣要積分排隊。
    利好租賃市場 租金、房價看漲看跌?
    此舉對廣州租賃市場的利好毋庸置疑,但很多網友想到,如果沒房的人都去踏實租房了,廣州房價會不會降?隨之而來的,學區房源的租金會否飛漲?
    張大偉對中新網記者表達了自己的擔心,“租購同權或會導致學區房租賃需求爆發”,原本一線城市的學區房學位就十分緊張,業主子女都不一定能滿足入學需求,如果承租人再加進來,學區房租金將有上漲動力。
    從另一個角度來看,如果實現了“租者幸福居住”,整體購房意愿就會降低,能不能再給廣州房價降降溫?
    “對廣州房價的短期影響不應被夸大。”楊現領強調,寄望于租購同權解決房價問題并不現實,目前學區房房價過高的癥結在于教育資源供給不足,使得學區成為稀缺資源,破解關鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力。
    租購同權或引權利分割沖突?
    在業主與租戶之間,到底存在怎樣的權責差異?
    一位房地產行業律師對中新網記者表示,房屋所有人具有占有、使用,處分、受益四項基本權利,可以對房屋進行出租出售、抵押贈予等處置;而承租人僅是依據租賃合同取得了使用權,在產權劃分上有明顯不同。
    延伸來看,租購同權還可能面臨權利分割的沖突。“如果房東只是臨時出租房屋,而承租人憑借積分入學享受了就近入學的公共服務權益,當房東收回房屋后,是否還能再次享受這一權益呢?”據上述法律行業人士分析,租購同權對承租人來說是利好,但還需要更多實踐經驗來逐步完善。   
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