• 5月9日從中國網獲悉,中國社科院就《房地產藍皮書》舉行發布會,藍皮書執行主編王業
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2017-05-13  /  瀏覽:16242 次  /  

備受關注的《土地管理法》修訂又有了新的進展。

    《華夏時報》記者從國土部內部獲悉,目前,《土地管理法》修改起草已經完成,即將開始征求意見。而今年國土資源政策法規工作則要全力推動該法及其配套法規的修改起草,研究形成修正案草案報送國務院;配合全國人大常委會法工委、國務院法制辦做好修改審議工作。
    國土部部長姜大明在3月全國兩會期間透露,“按照立法與改革同步原則,我們會同有關部門研究形成了《土地管理法》修正案草案。”
    值得一提的是,此次《土地管理法》的修改將在集體經營性建設用地入市方面獲得重大突破。這與本報記者此前掌握的信息基本一致,今年是農村土地征收、農村集體經營性建設用地入市及農村宅基地(“三塊地”)等三項制度改革試點的收官之年。
    “《土地管理法》修正案草案正是這‘三塊地’的改革最新的成果,這些改革成果可復制、可推廣。”姜大明說,從2015年開始,全國有33個地區開展了“三塊地”改革試點。“去年是‘三塊地’制度改革試點工作的關鍵一年,這些改革將為做好《土地管理法》修改審議提供扎實的政策儲備”。
    聚焦征地制度
    《土地管理法》頒布于1986年6月25日,至今已經過3次修訂。最近的一次修訂啟動于2009年,直到2012年12月底《土地管理法》修正案草案才首次提交全國人大常委會審議,但未獲通過。這一版草案主要是取消了征地補償標準按農業年收入30倍上限計算的規定。在接下來的兩年中,雖被列入全國人大常委會立法規劃,但該草案未再次提請審議。
    直到2016年第十二屆全國人大常委會第二十五次會議決定,《土地管理法》修改列入十二屆全國人大常委會立法規劃中第一類項目。這意味著終止多年的《土地管理法》修改2017年再次列入全國人大常委會立法議程。
    值得一提的是,此次修改的《土地管理法》提及土地征收制度改革、集體建設用地入市等問題。不過,據記者了解,《憲法》第10條稱,國家為了公共利益的需要方可依法征收和征用農村集體的土地,但事實上改革開放以來,地方政府無論是出于公共利益還是非公共利益的需要,只要涉及到占用農村的土地,都一律采取征收方式。
    “如此一來,公益性征地的范圍就擴大了,地方政府則把征用的土地大量用于工業、商業乃至房地產開發,獲得巨額土地出讓金收入,這種征地制度使地方政府過度依賴土地出讓金發展經濟,造成地價、房價過高。”上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波在接受《華夏時報》記者采訪時表示。數據顯示,2016年全國土地出讓金就高達3.5萬億元,近10年估計總量為20萬億元。
    顧海波認為,以前的征地制度加劇了城鄉之間的矛盾,還助長了腐敗行為,近年來幾乎所有曝光落馬的貪官都與征地、房地產有關。
    “土地不是市場要素,違背市場經濟發展規律,與以市場作為配置資源的主要手段相沖突。” 5月4日,多年從事土地問題專項研究的北京市京鼎律師事務所專職律師杜兆勇對《華夏時報》記者稱:“《土地管理法》到了必須修改的地步了。”
    “農村集體建設用地的流轉依然受到嚴格限制,尤其是限制了農村宅基地使用權的流轉,使集體土地不能參與工業化、城市化建設,農民不能分享工業化、城市化成果。”杜兆勇一語指出了執行《土地管理法》的最大的弊端。
    盤活集體土地
    “《土地管理法》修改后影響最多的是集體土地。”5月4日,中原地產首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者采訪時認為,新一輪的農村土地改革預計將開展,或會增加個人集體土地收益,盤活農村建設用地。
    “整體看,是有利于改善城鄉二元制差距的。”不過張大偉還認為,對于房地產市場影響來說,這個政策主要還是長期政策,短期影響不大。記者梳理注意到,中共中央、國務院有關土地制度改革的各項決定強調:保護農村集體土地的產權,維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。
    杜兆勇建議,修改《土地管理法》中包括構建城鄉統一的集體建設用地市場,讓市場在土地資源配置中起決定性作用,淡化計劃和行政配置土地資源的色彩,城市國有與農村集體所有的土地同地同權同價,也包括在符合規劃和用途管制的前提下,允許農村集體土地使用權(包括農地和宅基地)進入市場等。
    “新一輪土地改革,因涉及農村土地入市、農房抵押等事關農村經濟社會發展的關鍵性問題,顯得尤為重要。”顧海波說,農村集體產權越清晰,保護越有力。據農業部統計,農村集體資產不僅包含2.4萬億元賬面資產,還包括總計66.9億畝集體土地的改革設定。
    中國土地協會一位副理事長接受《華夏時報》記者采訪時表示,改革農村集體產權制度是真正實現城鄉要素平等交換的制度基礎,包括如何進行農村資產的量化、資產的交易等。
    “農村集體土地試點一旦成功,受益最大的將是廣大農民,因此這些內容需要以法律的形式加以明確,以確保農村集體產權股份化,農民直接獲得股權,才能夠真正有效地保障進城農民集體收益分配權。”這位副理事長說。
    “過去,農村集體土地與城市土地不能同等入市、同權同價,這樣也是導致城鄉收入差距巨大的原因之一。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為,目前,過度依賴土地的財政也引發了包括房地產價格、土地價格大漲等一系列問題。
    國土部數據顯示,1995年全國土地收入420億元,到2016年達到3.56萬億元,最高峰是2014年4.26萬億元,意味著過去21年全國土地出讓金收入已漲100倍。在一二線城市土地市場火爆的帶動下,2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元,僅次于2013和2014年。
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